Emlak Sitesi Nasıl Kurulur? Ofis Sitesi ve İlan Kuralları

Emlak sitesi kurmanın ilk adımı modeli seçmektir: yalnızca kendi portföyünüzü gösteren bir ofis sitesi mi, başkalarının da ilan girdiği bir portal mı? Ofis sitesi için yetki belgesi bilgilerinizi ve yetkilendirme sözleşmelerinizi hazır edin, ilan alanlarını yönetmeliğe göre tasarlatın, portföyü fotoğraf ve konum bilgisiyle girin, talep formlarını WhatsApp'a bağlayın ve Google İşletme Profili ile yayına çıkın.

Portallarda ilanınız onlarca rakip ilanın arasında listelenir; kendi sitenizde ise ziyaretçi yalnızca sizin portföyünüzü, danışmanlarınızı ve bölge bilginizi görür. Bu rehber emlak ofisleri ve gayrimenkul danışmanları için yazıldı ve 2026'daki güncel ilan kurallarını da içeriyor.

Ofis sitesi mi, ilan portalı mı?

İki model dışarıdan benzer görünür ama teknik yükü, yasal sorumluluğu ve bütçesi çok farklıdır.

Çoğu ofis için doğru başlangıç ofis sitesidir. Portal ayrı bir iştir: ilan veren üyeleri doğrulamak, ödeme almak, ilanları denetlemek ve trafik kazanmak başlı başına bir işletme gerektirir. Portal kurmayı düşünüyorsanız teknik ve hukuki farkları ilan sitesi nasıl kurulur rehberinde ayrıntılı anlattık; bu yazı ofis sitesine odaklanıyor.

İlanlarda yasal kurallar: Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği ne istiyor?

Bu bölüm Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in site tasarımını etkileyen hükümlerinin pratik özetidir, hukuki danışmanlık değildir. Güncel uygulamayı bağlı olduğunuz Ticaret İl Müdürlüğünden teyit edin.

Yönetmeliğe göre taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletmeler tarafından yapılır. Belge için sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi olması gerekir. Hizmet, iş sahibiyle yapılan yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanır ve işletme, satma ya da kiralama yetkisi olmadığı taşınmazın ilanını veremez. Bu kural sitenizdeki ilanlar için de aynen geçerlidir.

Her ilanda bulunması gereken bilgiler

Yönetmeliğin 14. maddesi aşağıdaki bilgilerin ilanlarda "kolay okunabilir şekilde" yer almasını ister; 12. madde internet ilanlarına aynı kuralları uygular:

• Yetki belgesi numarası ve belgedeki işletme adı ya da unvanı
• İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi (açık adres hariç)
• Yetkilendirme sözleşmesindeki taşınmaz bilgileri: imar ve yapı kullanma izin durumu, tapu cinsi, büyüklük, yaş, fiili kullanım, kat, cephe ve manzara, ulaşıma ve sosyal tesislere yaklaşık mesafe, oda ve banyo sayısı, dış özellikler, ipotek ya da haciz gibi kısıtlamalar
• İletişim bilgisi
• Varsa enerji kimlik belgesi bilgileri

Pratik sonucu şudur: ilan giriş panelinde bu alanlar zorunlu alan olarak tasarlanmalı. Danışman bir alanı boş bıraktığında ilanın yayına girmemesi, sonradan yapılacak bir denetimden çok daha ucuzdur. İlanlarda yanıltıcı bilgi ve belgeye yer vermemek de 12. maddede ayrıca sayılır; eski ya da başka bir daireye ait fotoğraf kullanmak bu kapsamda risktir.

Satılan ilan üç gün içinde kalkmalı

Taşınmaz satıldığında, kiralandığında, mal sahibi vazgeçtiğinde ya da yetkilendirme sözleşmesi sona erdiğinde işletme ilan faaliyetine üç gün içinde son vermek zorundadır. Ayrıca her yetkilendirme sözleşmesi için fiziksel ya da elektronik bir dosya açılır ve belgeler en az beş yıl saklanır.

Sitede "satıldı" etiketiyle aktif görünmeye devam eden ilanlar bu kurala takılabilir. Satılan portföyü referans olarak göstermek istiyorsanız fiyatı ve iletişim çağrısı olmayan ayrı bir arşiv bölümü kurun ve bu yaklaşımı hukuk danışmanınızla teyit edin.

EİDS sizin sitenizi ilgilendirir mi?

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), yönetmeliğin 12. maddesinde başkalarına ait taşınmazların ilanlarına elektronik ortam sağlayan platformlar için getirilen doğrulama yükümlülüklerinin altyapısıdır. Ticaret Bakanlığının duyurusuna göre ilan verenlerin kimlik doğrulaması 1 Kasım 2023'te, yetki doğrulaması 15 Eylül 2024'te başladı. Yetki doğrulaması kademeli olarak zorunlu hâle geldi: kiralık taşınmaz ilanlarında 1 Ocak 2025, satılık iş yeri ilanlarında 7 Nisan 2025, satılık konut dahil tüm satılık ilanlarda 1 Şubat 2026.

Bunun ofisinize etkisi şudur: portallara ilan girebilmek için mal sahibinin e-Devlet üzerinden ofisinizin yetki belgesi numarasına ilan yetkisi vermesi gerekir. Kendi sitenizde yalnızca kendi portföyünüzü yayınlıyorsanız platform değil, ilan veren işletme konumundasınız; yönetmeliğin lafzına göre EİDS entegrasyonu size değil platformlara düşer, ama ilan kuralları ve yetkilendirme sözleşmesi şartı aynen geçerlidir. Sitenize başka ofislerin ya da mal sahiplerinin ilan girmesine izin verdiğiniz anda portal yükümlülükleri başlar; bu sınırı İl Müdürlüğünden teyit etmenizi öneririz.

Mal sahibi ve alıcı verileri

Yetkilendirme sözleşmesindeki kimlik ve tapu bilgileri ile formlardan gelen iletişim bilgileri kişisel veridir. Her talep formunun yanında KVKK aydınlatma metni bulunmalı ve mal sahibinin telefonu ya da açık adresi ilan sayfasında hiçbir zaman görünmemelidir. Haritada tam nokta yerine mahalle ya da yaklaşık alan göstermek hem mal sahibini korur hem de yönetmelikteki "açık adres hariç" yaklaşımıyla uyumludur.

Portföy sayfaları: telefonu çaldıran özellikler

Alıcı ve kiracı sitenize çoğunlukla telefondan, bir portal ilanından ya da sosyal medya paylaşımından gelir. Aşağıdaki özellikler bu ziyaretçiyi ilk dakikada arayan müşteriye çevirir.

• Hızlı filtreler: Satılık ve kiralık, il-ilçe-mahalle, fiyat aralığı, oda sayısı ve metrekare. Her filtre sonucunun kendi adresi olmalı; danışman "Moda'daki kiralık 2+1'ler" listesini müşteriye tek linkle gönderebilmeli.
• Fotoğraf, video ve sanal tur: Karar ilk fotoğrafta başlar. Video ya da 360 derece tur, başka şehirden bakan alıcının "bir de görelim" ziyaretini azaltır.
• Harita ve çevre bilgisi: Mahalle düzeyinde konum ile okul, toplu taşıma ve hastane mesafeleri. Bu bilgilerin bir kısmı zaten zorunlu alandır, haritada göstermek ek iş çıkarmaz.
• İlan bazlı talep formu ve WhatsApp: Mesaj ilan numarasıyla dolu gelmeli. Danışmanın "hangi daire için yazmıştınız" diye sorması, sıcak müşteriyi soğutur.
• Danışman sayfaları: Fotoğraf, portföy ve doğrudan telefon. Telefonda konuşulan kişinin yüzünü ve iş geçmişini görmek güveni hızlandırır.
• Mal sahibi formu: "Evinizi satmak ya da kiralamak mı istiyorsunuz" akışı, ofisin yeni portföy kaynağıdır ve çoğu emlak sitesinde unutulur.
• Bölge sayfaları: Hizmet verdiğiniz her mahalle için ulaşım, okul, site yapısı ve fiyat eğilimini anlatan sayfalar. Portalların yapmadığı bu işi siz yaparsınız.
• Proje sayfaları: Yeni konut projesi pazarlayan ofislerde her proje için vaziyet planı, daire tipleri, teslim tarihi ve ayrı talep formu içeren bir sayfa kurulmalı. Proje ilanları ile ikinci el portföy aynı listede karışırsa iki kitle de aradığını zor bulur.
• Yabancı alıcı için dil seçeneği: Kalkan, Bodrum ya da Alanya gibi bölgelerde yabancı alıcıya satış yapan ofislerde İngilizce veya hedef kitlenin dilinde ilan sayfaları ayrı adreslerde durmalı. Çeviri alanları panelde ilanın içinde olmalı ki danışman iki dili aynı ekrandan güncelleyebilsin.
• Portal entegrasyonu: İlanı bir kez girip portallara aktarmak iş yükünü azaltır. Aktarımın XML, API ya da başka bir yöntemle yapılıp yapılamayacağı ve koşulları portaldan portala değişir; kurulumdan önce kullandığınız portalların entegrasyon şartlarını öğrenin.

Emlak sitesi nasıl kurulur: 5 haftalık örnek takvim

1. 1. hafta, analiz ve kapsam: Portföy büyüklüğü, danışman sayısı, kullanılan portallar, hizmet verilen bölgeler ve formların kime düşeceği konuşulur, kapsam yazıya dökülür.
2. 1–2. hafta, veri hazırlığı (ofis): Yetki belgesi bilgileri, danışman fotoğrafları, mevcut ilanların tablo hâlinde listesi ve bölge metinleri toplanır. Yayındaki her ilanın yetkilendirme sözleşmesinin dosyada olduğunu bu aşamada kontrol edin.
3. 2–3. hafta, tasarım: İlan listesi, ilan detayı ve danışman sayfaları önce mobil için tasarlanır.
4. 3–4. hafta, geliştirme: Zorunlu alanlı ilan paneli, filtreler, harita, formlar, WhatsApp bağlantısı ve varsa portal entegrasyonu kurulur.
5. 4–5. hafta, ilan aktarımı ve test: Mevcut portföy girilir; formlar, fotoğraf yükleme hızı ve mobil görünüm test edilir.
6. Yayın ve eğitim: Danışmanlara panel eğitimi verilir, ilk haftalarda ilan girişleri birlikte takip edilir.

Fotoğraflar ve ilan verileri hazırsa 3–5 hafta yeterlidir. Portal entegrasyonu, çok şubeli yapı ya da yabancı alıcı için çok dilli içerik süreyi uzatır. Portal projesi ise ayrı bir özel yazılım işidir ve kapsamına göre aylar sürer.

Bütçe kalemleri: ilan modülü, harita ve portal aktarımı

Bir emlak sitesinin fiyatını en çok şunlar belirler: ilan paneli ve filtrelerin karmaşıklığı, danışman ve şube yetkilendirmesi, harita ve sanal tur entegrasyonları, portal aktarımı, dil sayısı ve özel tasarım. Hazır bir emlak teması ile kendi ihtiyacınıza göre yazılmış bir panel arasındaki farkı WordPress mi, özel yazılım mı yazısında karşılaştırdık.

Ewreka'da ofis sitelerini kurumsal web sitesi altyapısı üzerine ilan modülüyle kuruyoruz; bu projeler 14.900 TL’den başlayan fiyatlarla başlıyor. Portal gibi özel yazılım gerektiren projeler 53.900 TL’den başlayan bütçelerle planlanıyor ve kesin rakam yazılı kapsamdan sonra çıkıyor. Fiyatlar KDV hariçtir ve her ilde aynıdır.

Fiyatlara KDV dahil değildir ve şehre göre değişmez. Net fiyat, yazılı kapsamla birlikte teklifte verilir.

Kurulumdan sonra her yıl karşılaşacağınız kalemler:

• Alan adı yenilemesi ve barındırma; fotoğraf arşivi büyüdükçe depolama ihtiyacı da artar
• Harita servisleri, kullanım hacmine göre ücretlendirilebilir
• Varsa portal entegrasyon hizmeti bedelleri
• Bakım, güvenlik güncellemeleri ve yedekleme

Paketlerin kapsamını ve fiyatı yükselten kalemleri web sitesi fiyatları rehberinde bulabilirsiniz.

Emlak ofisi sitelerinin sık düştüğü tuzaklar

Panel yavaşsa danışman ilan girmez. İlan girişi telefondan birkaç dakikada bitmiyorsa portföy portallarda güncel, sitede eski kalır. Panelin hızı, tasarımın güzelliğinden daha çok belirleyicidir.

Fotoğraflar mobilde siteyi ağırlaştırır. İlan başına onlarca fotoğraf yüklenen sitelerde sayfa yavaşlar ve ziyaretçi beklemeden çıkar. Lüks villa portföyü için kurduğumuz Villajans Luxury sitesinde görselleri modern formatlarda ve boyut varyantlarıyla ürettik; mobilde küçük, masaüstünde büyük varyant sunuluyor. Emlak sitelerinde de fotoğraf yükleme sırasında aynı dönüştürmenin otomatik yapılması gerekir.

Silinen ilan boş sayfaya düşer. Arama motorundan satılmış bir ilana gelen ziyaretçi hata sayfası görürse siteden çıkar. Kaldırılan ilanın adresini ilgili mahalle sayfasına ya da benzer ilanlar listesine yönlendirin.

Aynı ilan iki yerde elle güncellenir. Fiyat portalda değişip sitede eski kaldığında müşteri iki farklı rakam görür. İlan verisini tek kaynaktan yönetin; entegrasyon yoksa bile güncelleme sırasını ofis içinde kurala bağlayın.

Danışman ayrılınca ilanlar sahipsiz kalır. İlanlar danışmanın kişisel hesabına ve kişisel WhatsApp numarasına bağlıysa, ayrılan danışmanla birlikte müşteri trafiği de gider. Panelde her danışmana ayrı kullanıcı açın, ilanların sahipliğini tek tıkla devredilebilir kurun ve sitede ofis hattını ana iletişim kanalı yapın.

"Fiyat için arayınız" yazılır. Fiyatsız ilan, ziyaretçiyi fiyatı açık yazan rakip ilana gönderir. Pazarlık payını ilanda değil, görüşmede yönetin.

Alıcı, kiracı ve yeni portföy nasıl gelir?

Emlak aramaları çoğunlukla yereldir: "ilçe adı + satılık daire" ya da "mahalle adı + emlakçı" gibi. Bu yüzden ilk iş Google İşletme Profili kaydını tamamlamak, ofis fotoğraflarını ve çalışma saatlerini girmek ve memnun müşterilerden yorum istemektir. Harita sonuçlarında görünürlüğü artırmak için yerel SEO çalışması ayrıca planlanabilir.

İkinci kaldıraç bölge sayfalarıdır. Her mahalle için özgün bir sayfa; o mahalledeki ilanları, ulaşım ve okul bilgisini ve son dönemdeki fiyat hareketini birlikte gösterir. İlan sayfalarında schema.org'daki RealEstateListing, Offer ve Place gibi yapılandırılmış veri tipleri arama motorunun sayfayı doğru anlamasına yardım eder. Google'ın emlak ilanları için ayrı bir zengin sonuç görünümü yok; asıl farkı özgün ilan metni ve bölge içeriği yaratır.

Portal profillerinizde izin verilen alanlara site adresinizi ekleyin ve her kapanan işlemden sonra müşteriye siteyi hatırlatın. Mal sahipleri için "evinizi değerlendirelim" çağrısını sosyal medya paylaşımlarına bağlamak, yeni portföy toplamanın düşük maliyetli yoludur. Sektöre özel diğer önerilerimizi emlak ofisleri için web sitesi sayfasında topladık.

İlk ilanı yayınlamadan önce kontrol edin

• Her ilanda yetki belgesi numarası, işletme adı, il-ilçe-mahalle ve ada-parsel görünüyor
• Panelde imar durumu, tapu cinsi ve ipotek-haciz gibi alanlar zorunlu
• Yayındaki her ilanın yazılı yetkilendirme sözleşmesi dosyada
• Satıldı veya kiralandı işaretlenen ilan üç gün içinde yayından kalkıyor
• Haritada açık adres ya da tam nokta gösterilmiyor
• Form ve WhatsApp mesajları ilan numarasıyla geliyor
• KVKK aydınlatma metni ve çerez paneli çalışıyor
• Fotoğraflar mobilde küçük boyutla hızlı açılıyor
• Kaldırılan ilanların adresleri yönlendiriliyor
• Danışmanlar panel eğitimini aldı

Emlak sitesi kurarken en çok sorulanlar

Emlak sitesi açmak için yetki belgesi gerekir mi?

Başkasına ait taşınmazların satışına ya da kiralanmasına aracılık ediyorsanız evet; taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesi olan işletmelerce yapılabilir. Sitenizdeki her ilanda bu belgenin numarası ve belgedeki işletme adı görünmelidir.

Kendi emlak sitemde EİDS doğrulaması yapmak zorunda mıyım?

EİDS yükümlülükleri yönetmelikte başkalarına ait taşınmazların ilanlarına ortam sağlayan platformlar için düzenlenmiştir. Yalnızca kendi portföyünüzü yayınlayan bir ofis sitesi bu tanıma girmez, ancak sitenize başka ofisler veya mal sahipleri ilan giriyorsa durum değişir. Kapsamı Ticaret İl Müdürlüğünden teyit edin.

Portallardaki ilanlarımı sitemle eşitleyebilir miyim?

Bu, portalın sunduğu entegrasyon hizmetine ve şartlarına bağlıdır; toplu ilan aktarımı imkânı her portalda ve her üyelik tipinde bulunmayabilir. Kurulumdan önce kullandığınız portaldan yazılı bilgi alın, entegrasyonu buna göre kapsama ekleyelim.

Emlak sitesi kaç haftada hazır olur?

Fotoğraflar ve ilan verileri hazırsa bir ofis sitesi 3–5 haftada yayına alınır. Portal entegrasyonu, çok şube ya da çok dil süreyi uzatır.

Emlak ilan portalı kurmak için neler gerekir?

Portal; üye doğrulama, EİDS ile yetki kontrolü, ilan denetimi, ödeme ve raporlama isteyen bir özel yazılım projesidir. GİB, gerçek ve tüzel kişilere ait gayrimenkullerin satış veya kiralama ilanlarını yayınlayan internet sitelerinin sahip ya da işleticilerinin, hasılat sınırı olmaksızın işe başladıkları tarihten itibaren üç ay içinde e-Fatura'ya geçmesini öngörüyor. Müşterilerinizin taşınmazlarını yayınlayan ofis sitenizin bu kapsama girip girmediğini mali müşavirinize mutlaka sorun.

Resmî kaynaklar

• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik
• Ticaret Bakanlığı: EİDS yetki doğrulama uygulaması duyurusu
• GİB: e-Fatura uygulaması bilgi notu (2025)
• 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu