Villa Kiralama Sitesi Nasıl Kurulur? İzin, Takvim ve Maliyet

Kısa cevap: Villa kiralama sitesi kurmak için önce her villa için Kültür ve Turizm Bakanlığından turizm amaçlı kiralama izin belgesi alın. Sonra yalnızca kendi villanızı mı, yoksa başkalarının villalarını da mı kiralayacağınıza karar verin. Müsaitlik takvimi ve dönemsel fiyatı tek panelden yöneten bir altyapı seçin, villa sayfalarını mevzuatın istediği bilgilerle doldurun, kapora ve iptal kurallarını yazın, yayından sonra bölge sayfalarıyla trafik çekin.

Önce modeli seçin: tek villa, kendi portföyünüz ya da acentelik

Villa sitesinin yapısı, kimin villasını kiraladığınıza göre değişir. Bu ayrım yalnızca tasarımı değil, yasal yükümlülüğünüzü de belirler. 7464 sayılı Kanun'a göre kiralamayı villanın sahibi (ya da intifa hakkı sahibi) dışında biri yürütüyorsa, bu iş yalnızca A grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabiliyor.

Tek villalık bir sitede bile takvim ve fiyat motoru gerekir; misafir "bu tarihlerde boş mu, toplam kaç" sorusunun cevabını telefonda beklemek istemez. Portföy büyüdükçe kişi sayısı, havuz tipi ve bölge filtresi, villa sahiplerine müsaitlik ve kazanç raporu devreye girer. Acente modelinde malikle paylaşım oranı ve ödeme takvimi de baştan netleşmeli, çünkü panel ve raporlar bu kurala göre kurulur.

Villa kiralamanın 2026 kuralları: izin, ilan ve vergi

Bu bölüm hukuki danışmanlık değildir; kendi durumunuzu avukatınız ve mali müşavirinizle teyit edin. Aşağıdakiler, bir villa sitesinin içeriğini ve akışını doğrudan etkileyen kurallardır.

İzin belgesi olmadan kiralama yapılamıyor

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 1 Ocak 2024'ten beri yürürlükte. Yüz günü aşmayan turizm amaçlı konut kiralaması için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunlu. Başvuru e-Devlet'teki "Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu" hizmetinden yapılabiliyor ve yönetmeliğe göre il müdürlüğü başvuruyu 60 gün içinde sonuçlandırmak zorunda. Ekim 2025 değişikliği, izinli konutların belge tarihinden itibaren en az iki yılda bir denetlenmesini de düzenledi.

Birden fazla bağımsız bölümü olan binalarda, binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın noter onaylı örneği isteniyor; konut bir sitedeyse ayrıca sitedeki tüm kat maliklerinin oybirliği kararı gerekiyor. Belge çıktıktan sonra Bakanlığın belirlediği plaket konutun girişine asılıyor. Kapasite de serbest değil: yönetmelik her yatak odasını iki kişi sayıyor, üzerine en fazla iki kişi ekleniyor ve üç yaş altı çocuklar hariç üst sınır 12 kişi. Sitenizdeki "kaç kişilik" alanı, izin belgesinde yazan azami kişi sayısını geçmemeli.

Villa sayfasında göstermeniz gerekenler

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik'in 9. maddesine göre villanın tanıtıldığı her ortamda izin belgesi numarası okunaklı biçimde yayımlanmalı. Ekim 2025 değişikliğiyle belgenin örneği yerine numarası esas alındı. Aynı tanıtımda şu bilgiler de zorunlu:

• Konum, kişi kapasitesi, kaçıncı katta olduğu, balkon veya teras
• Yatak odası, salon ve banyo sayısı; yatakların çift mi tek kişilik mi olduğu
• Mutfak ve ev donanımı (bulaşık, çamaşır makinesi vb.), ısıtma-soğutma
• Havuz, spa, spor alanı ve otopark; özel mi ortak kullanım mı olduğu
• Erişilebilirlik düzenlemeleri, evcil hayvan kabulü, internet bağlantısı
• Site veya apartman yönetiminin koyduğu kurallar
• Giriş-çıkış saatleri ve temizlik hizmeti verilip verilmediği

Kanun, konutun konumunu veya fiziksel özelliklerini yanıltıcı biçimde tanıtmayı ayrıca idari para cezasına bağlıyor. "Denize 5 dakika" yazıyorsanız yürüyerek mi arabayla mı olduğunu belirtin; geniş açıyla büyük gösterilen havuz hem şikâyet hem ceza riski taşır.

Başkasının villasını pazarlıyorsanız

Kanunun 3. maddesine göre kiraya veren dışındaki kişilerin yürüttüğü kiralamalar münhasıran 1618 sayılı Kanun'a göre belgelendirilmiş A grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabiliyor. Yani malikten komisyonla villa kiralayan bir emlak ofisi ya da "villa sitesi" işletmesi, seyahat acentası belgesi olmadan bu işi yürütemez.

Acente olarak kurduğunuz sitede iki numara birlikte görünür. Seyahat Acentaları Yönetmeliği'nin 17. maddesi, acentanın belge numarası ve unvanının online satış kanalının ilk açılış sayfasında, diğer sayfalarda ise sayfa sonunda yer almasını istiyor.

Temmuz 2024 değişikliğiyle acenta, pazarladığı konutların izin numaralarını Bakanlık veri tabanından doğrulayıp satışta göstermek zorunda; belgesiz konutu pazarlayamıyor. Acente sitesinin genel kurgusunu tur acentesi sitesi rehberimizde ayrıca anlattık.

Vergi, bildirim ve cezalar

• Konaklama vergisi: 11263 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile oran 1 Mayıs 2026'dan 31 Aralık 2026'ya kadar yüzde 1'e indirildi. İzin belgeli konutta konaklama vergisi, KDV ve gelir vergisinin nasıl uygulanacağını mali müşavirinizle netleştirin; sitede "vergiler dahil toplam fiyat" gösterebilmek için bu hesabın kurulumdan önce yapılması gerekir.
• Turizm payı: 7183 sayılı Kanun, izin belgesi düzenlenen yerleri de kapsıyor; oran binde beş.
• Kimlik bildirimi: Yönetmelik, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu'na uyumu izin sahibinin yükümlülüğü sayıyor. Rezervasyon formunda misafir listesini önceden istemek girişte işinizi hızlandırır; yalnızca gerekli bilgiyi toplayın ve KVKK aydınlatma metnini bu forma bağlayın.
• Cezalar: İzinsiz kiralama için kanundaki taban tutar konut başına 100.000 TL; yeniden değerlemeyle 2026'da 180.617 TL'ye çıktı ve verilen süreye rağmen devam edilirse katlanarak artıyor. Bakanlık uyarısına rağmen izinsiz ilanı 24 saat içinde kaldırmayan platformlara da ceza öngörülüyor.
• İptal ve cayma: Mesafeli Sözleşmeler Yönetmeliği konut kiralamayı kapsamı dışında sayıyor, belirli tarihli konaklamayı da 14 günlük cayma hakkından istisna ediyor (md. 2 ve 15/g). Bu yüzden misafirin hakları sizin yazdığınız iptal ve iade koşullarına dayanır; bu koşulları ödeme adımından önce açıkça gösterin.

Villa sayfasında rezervasyonu getiren bölümler

Villa kiralamada karar sayfası villanın kendi sayfasıdır. Ana sayfa güzel olabilir, ama misafir rezervasyonu detay sayfasında verir ya da vazgeçer.

Tarih seçince toplam fiyat

Misafir tarih seçtiği anda gece sayısı, gecelik fiyatların toplamı, temizlik ücreti ve varsa hasar depozitosu ayrı satırlarda, vergiler dahil görünmeli. Sonradan çıkan kalemler en sık şikâyet konusudur. "Fiyat için arayınız" yazan sayfa, misafiri net fiyat gösteren rakibe gönderir.

Tek kaynaklı müsaitlik takvimi

Villanız platformlarda da listeleniyorsa takvimin tek yerden yönetilmesi, çifte rezervasyonu önlemenin tek güvenilir yoludur. Opsiyonlu, kaporası bekleyen ve kesinleşmiş günleri ayrı renkte görmek ekip içi karışıklığı da bitirir. Takvim düzenini villa rezervasyon takvimi yönetimi yazımızda anlattık.

Dönem fiyatı, asgari gece ve giriş günü kuralı

Bayram haftası, temmuz-ağustos ve ara sezon farklı fiyatlanır; yüksek sezonda asgari gece sayısı ve belirli giriş günü (örneğin cumartesi-cumartesi) kuralı boş gün kalmasını engeller. Bu kurallar sistemde tanımlı değilse telefonda pazarlığa döner. Dönem kurgusunu villa dönemsel fiyatlandırma rehberinde ayrıca ele aldık.

Kapora ve kalan ödeme akışı

Kaporanın oranı, nasıl alınacağı (havale veya sanal POS), kalanın ne zaman ödeneceği ve iptalde ne olacağı rezervasyon ekranında yazılı olmalı. Kural sistemde işlediğinde, kapora gelmeden tarih kesinleşmez ve "geleceğiz" deyip gelmeyen misafirin boş bıraktığı hafta riski azalır. Ayrıntılar için villa kiralamada ön ödeme ve kapora yazımıza bakın.

Mevzuat bilgi bloğu

9. maddenin istediği bilgileri villa sayfasında sabit bir "Villa bilgileri" tablosu olarak kurmak iki işi birden görür: yükümlülüğü karşılar ve "evcil hayvan kabul ediyor musunuz", "havuz özel mi" gibi tekrar eden soruları azaltır. İzin numarasını görsel içine gömmeyin, metin olarak yazın.

Talep formu, dil ve para birimi

Formda tarih, yetişkin ve çocuk sayısı, evcil hayvan ve tahmini varış saati olsun; bu bilgiler olmadan gelen talep bir tur daha yazışma demektir. Yabancı misafir alıyorsanız İngilizce içerik şart, ikinci dil hedef pazara göre seçilir. Fiyat Etiketi Yönetmeliği fiyat listelerinde Türk lirası yazımını zorunlu tutuyor; döviz karşılığını TL fiyatın yerine değil yanında göstermeyi planlayın ve kurguyu mali müşavirinizle teyit edin.

Villa sitesi kurmak adım adım: kim, ne zaman, ne yapar?

1. İzin evrakını tamamlayın (işletme). Başvuru ile site yapımı paralel yürüyebilir, ama izin numarası olmadan villa yayına alınmamalı.
2. Keşif ve yazılı kapsam (birlikte, yaklaşık 1 hafta). Villa sayısı, diller, ödeme yöntemi, platform takvimleriyle uyum ve acente modülleri netleşir; kapsam yazılı hale gelir.
3. Fotoğraf ve villa bilgileri (işletme, 1–3 hafta). Profesyonel çekim, 9. madde bilgileri, ev kuralları. Projelerde en çok geciken adım budur.
4. Tasarım ve altyapı uyarlaması (ajans, 1–2 hafta). Marka dili, villa sayfası şablonu, mobil görünüm.
5. Takvim, dönem fiyatları, kapora ve iptal kuralları (birlikte, yaklaşık 1 hafta). İlk sezonun fiyatları panelde birlikte girilir.
6. Test (ajans, 3–5 gün). Farklı tarih kombinasyonları, bayram fiyatı, mobil ödeme, e-posta bildirimleri, yasal metinler.
7. Yayın ve panel eğitimi. Sonrasında ilk sezon boyunca destek.

İzin ve içerik hazırsa, villa işine göre geliştirilmiş hazır bir altyapıyla kurulum genellikle 3–5 hafta sürer. Özel tasarım, üç ve üzeri dil ya da harici sistem entegrasyonu eklendiğinde 6–10 haftayı konuşmak daha gerçekçidir.

Maliyeti ne belirler, hangi giderler her yıl tekrar eder?

Villa sitesinin fiyatını sayfa sayısından çok iş kuralları belirler. Başlıca kalemler:

• Villa sayısı ve içerik girişinin kimde olduğu
• Dil sayısı ve her dil için ayrı içerik bakımı
• Online ödeme (sanal POS) entegrasyonu
• Platform takvimleriyle uyum ve raporlama ihtiyacı
• Hazır altyapının uyarlanması mı, sıfırdan tasarım mı
• Acente modelinde malik paneli ve komisyon raporları

Villa kiralama işine özel geliştirdiğimiz Ewreka Villa altyapısıyla kurduğumuz siteler için paketler ve kapsam aşağıda; ayrıntılar villa kiralama sitesi hizmet sayfamızda. Fiyatlar KDV hariçtir ve her şehirde aynıdır.

Fiyatlara KDV dahil değildir ve şehre göre değişmez. Net fiyat, yazılı kapsamla birlikte teklifte verilir.

Her yıl tekrar eden giderler de hesaba katılmalı: alan adı yenilemesi, hosting ve SSL, sanal POS işlem komisyonu (bankanızın veya ödeme kuruluşunuzun oranına göre), bakım ve güncelleme, fotoğraf yenileme ve reklam bütçesi. Bu toplamı, platformlara bir sezonda ödediğiniz komisyonla yan yana koyduğunuzda sitenin kendini ne zaman karşılayacağı netleşir; hesabın yapılışını villa kiralama komisyon hesabı yazımızda gösterdik. Genel site maliyet kalemlerini web sitesi fiyatları rehberimizde ayrıca açtık.

Sahada gördüklerimiz: villa sitelerinde tekrar eden hatalar

• İki ayrı takvim. Biri platformda, biri defterde tutulan müsaitlik, yüksek sezonda mutlaka çakışır. Çakışmanın bedeli komisyondan pahalıdır: iptal, itibar kaybı ve kötü yorum.
• Elle yönetilen sezon fiyatı. Sezonluk fiyat farkları tablo ve mesajlarla yönetilince yanlış fiyat vaadi kaçınılmaz olur. Kiralık Villa Kalkanda projesinde bu yüzden müsaitlik takvimi ve sezonluk fiyat kurgusunu panelden yönetilir hale getirdik; rezervasyon talebi doğrudan siteden alınıyor.
• Mobilde yavaş açılan galeri. Lüks segmentte karar görselle verilir, ama ağır görseller mobilde sayfayı bekletir. Villajans Luxury sitesinde görselleri modern formatlarda ve boyut varyantlarıyla ürettik; mobilde küçük, masaüstünde büyük varyant yükleniyor.
• Eksik bilgi toplayan form. Yalnızca ad ve telefon soran form, her talebi uzun bir yazışmaya çevirir. Villajans Luxury'de talep akışını tarih ve kişi sayısı gibi ön bilgileri toplayacak şekilde genişlettik.
• İzin numarasının yalnızca sayfa altında durması. Numara her villanın kendi sayfasında, metin olarak görünmeli; resmin içine yazılmış numara hem okunmaz hem aranamaz.
• Dil sürümlerinin geride kalması. Türkçe sayfada güncellenen fiyat İngilizce sayfada eski kalırsa, yanlış fiyatla gelen talebi karşılamak zorunda kalırsınız. Fiyat ve takvim dilden bağımsız tek veriden gelmeli.

Yayından sonra rezervasyonları artırmak

Villa aramaları büyük ölçüde bölge ve özellik üzerinden yapılır: "Kalkan kiralık villa", "Kaş'ta muhafazakâr villa", "çocuk havuzlu villa". Her bölge ve tema için gerçek villalarınızı listeleyen, bölgeyi anlatan ayrı sayfalar açmak, arama motorunda tek tek kapı açmak demektir. Boş şablon sayfalar yerine plaj mesafesi, ulaşım ve market gibi misafirin gerçekten sorduğu bilgileri yazın.

Google İşletme Profili, marka aramasında telefon ve yol tarifini öne çıkarır. En ucuz kanal ise geçmiş misafirlerinizdir: konaklama sonunda doğrudan rezervasyon avantajını anlatın, e-posta ve SMS için ticari ileti onayını alın ve İYS kaydınızı yapın. Platformları kapatmanız gerekmez; yeni misafir için keşif kanalı olarak kalırlar, tekrar gelen misafir ise komisyonsuz sitenize yönlenir.

Yayına almadan önce kontrol listesi

• Her villanın izin belgesi numarası kendi sayfasında metin olarak yazılı
• Kapasite alanı izin belgesindeki azami kişi sayısıyla aynı
• 9. maddedeki bilgiler (yatak düzeni, havuz, evcil hayvan, giriş-çıkış saatleri) eksiksiz
• Tarih seçilince vergiler dahil toplam fiyat ve depozito ayrı satırda görünüyor
• Kapora, kalan ödeme ve iptal koşulları ödeme adımından önce gösteriliyor
• Platform takvimleriyle çakışma testi yapıldı
• Rezervasyon ve iptal-iade koşulları, KVKK aydınlatma ve çerez metinleri yerinde
• Acente modelindeyseniz belge numarası ve unvan ilk sayfada ve sayfa sonlarında
• Mobilde galeri ve rezervasyon adımları zayıf bağlantıda test edildi

Villa kiralama sitesi hakkında sık sorulanlar

Villa kiralama sitesi kurmak için TÜRSAB belgesi gerekir mi?

Yalnızca kendi villanızı (malik ya da intifa hakkı sahibi olarak) kiralıyorsanız seyahat acentası belgesi gerekmez, ama her villa için Bakanlık izin belgesi gerekir. Başka maliklerin villalarını kiralıyorsanız 7464 sayılı Kanun bu işi A grubu seyahat acentalarına bırakıyor.

İzin belgesi çıkmadan villamı sitede yayınlayabilir miyim?

Önerilmez. Mevzuat, tanıtımın yapıldığı her ortamda izin numarasının yayımlanmasını istiyor ve izinsiz kiralama konut başına idari para cezasına bağlanmış. Başvuru sürecinde siteyi hazırlayıp villayı numara geldiğinde yayına almak en güvenli sıradır.

Airbnb veya Booking'deki ilanlarımla site takvimi nasıl uyumlu kalır?

Takvimin tek bir yerden yönetilmesi ve diğer kanalların buradan beslenmesi gerekir. Senkron kurulamıyorsa en azından rezervasyon geldiği anda tüm kanallarda tarihin kapatılmasını bir iş kuralı haline getirin; yüksek sezonda manuel düzen kısa sürede çakışma üretir.

Villa kiralama sitesi kaç haftada hazır olur?

Fotoğraflar ve villa bilgileri hazırsa, villa işine göre geliştirilmiş bir altyapıyla 3–5 hafta. Özel tasarım, çok dil ve entegrasyonlar süreyi 6–10 haftaya çıkarabilir. En sık gecikme sebebi içerik ve fotoğraflardır.

Tek villam var, kendi sitemi kurmaya değer mi?

Bir sezonda platformlara ödediğiniz komisyonu sitenin kurulum ve yıllık giderleriyle karşılaştırın. Tekrar gelen misafiriniz çoksa ve rezervasyonların bir kısmını doğrudan alabiliyorsanız site bu farkı kapatabilir.

Resmî kaynaklar

• 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
• Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik
• e-Devlet: Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu
• Seyahat Acentaları Yönetmeliği
• Mesafeli Sözleşmeler Yönetmeliği