İlan Sitesi Nasıl Kurulur? Moderasyon, Gelir ve Yasal Şartlar

İlan sitesi kurmak için önce tek bir alanda (emlak, vasıta, iş ilanı, ikinci el eşya gibi) başlayıp her kategoriye özel ilan alanlarını tasarlarsınız. Ardından ilan verme, moderasyon, arama-filtre ve mesajlaşma modüllerini içeren yazılımı geliştirir; 5651 ve kategori mevzuatına göre kimlik doğrulama ile şikâyet süreçlerini kurarsınız. Son adım ilk ilanları toplamak ve öne çıkarma ile kurumsal üyelik gelirini devreye almaktır.

"Sahibinden gibi site kurmak" isteyen girişimciler genellikle önce yazılımı düşünür. Oysa bir ilan sitesinin değeri ilan sayısından ve güvenden gelir; yazılım bu ikisini büyütecek biçimde kurulmalıdır. Aşağıdaki başlıklar bu sırayı izliyor.

Genel ilan portalı mı, tek alanda uzman bir site mi?

Genel bir ilan sitesi her kategoride yeterli ilan olduğunda işe yarar; yeni bir platform için bu, yıllar süren bir yarış demektir. Tek bir dikeyde ya da tek bir şehirde başlamak, hem ilk ilanları toplamayı hem de o alana özel özellikleri derinleştirmeyi kolaylaştırır.

Kullanıcılar sitenizde yalnızca buluşmakla kalmayıp ödemeyi de sizin üzerinizden yapacaksa, bu artık bir ilan sitesi değil pazaryeridir ve farklı kurallara tabidir. O modeli pazaryeri sitesi nasıl kurulur rehberinde ayrıca anlattık.

İlan platformlarını bağlayan kurallar

İlan siteleri için ayrı bir açılış izni yoktur, ama kullanıcı içeriği barındırdığınız andan itibaren birkaç kanun ve yönetmelik devreye girer. Emlak ve vasıta kategorilerinde ise yükümlülükler çok daha somuttur. Bu bölüm genel bilgilendirmedir, hukuki danışmanlık yerine geçmez; kullanım koşullarınızı bir avukatla hazırlayın.

5651: yer sağlayıcı olarak sorumluluklarınız

Kullanıcıların ilanlarını barındırdığınız için 5651 sayılı Kanun'a göre yer sağlayıcısınız. Yer sağlayıcının içerikleri önceden kontrol etme yükümlülüğü yoktur; ancak hukuka aykırı içerikten usulüne uygun biçimde haberdar edildiğinde onu yayından kaldırmak zorundadır. Kişilik hakkını ihlal ettiği iddia edilen içerikle ilgili başvurulara en geç 24 saat içinde cevap verilir.

Yer sağlayıcılar ayrıca trafik bilgilerini yönetmelikte belirlenen süre boyunca (bir ila iki yıl) doğruluğunu ve gizliliğini koruyarak saklar. BTK'ya yer sağlayıcılık bildirimi ve kanundaki diğer yükümlülüklere uyulmaması idari para cezasına konu olabilir; bildirimin sizin modelinize nasıl uygulandığını hukukçunuzla netleştirin.

6563: aracı hizmet sağlayıcı tanımı

6563 sayılı Kanun, başkalarına ait iktisadi ve ticari faaliyetlerin yapılmasına elektronik ortam sağlayanları aracı hizmet sağlayıcı sayar; ticari ilanlara ortam sağlayan bir site bu tanıma girebilir. Sitede sipariş ve ödeme de alınıyorsa pazaryeri kuralları (ETBİS kaydı, satıcı doğrulama, 48 saatte içerik kaldırma) doğrudan uygulanır. Bakanlığın sık sorulan sorularına göre sitede sipariş alınmayan, tarafların telefon veya mesajla anlaştığı ilan modellerinde ETBİS kaydı gerekmiyor; öne çıkarma veya üyelik paketlerini sitede online satacaksanız kaydı yapın. Diğer yükümlülükleri yayından önce bir hukukçuyla netleştirin.

Emlak ilanları: yetki belgesi ve EİDS

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlak ilanlarına elektronik ortam sağlayanlara doğrudan yükümlülük getirir:

• Emlak işletmelerini üye yapmadan önce Bakanlık sisteminden yetki belgesi kontrolü yapmak ve belgesiz işletmeyi üye yapmamak
• Gerçek kişide ad, soyad, T.C. kimlik numarası ve telefonu; tüzel kişide unvan ve telefonu üyelikten ya da ilandan önce doğrulamak
• Taşınmazın ilan verene, onun birinci ve ikinci derece kan hısımlarına ya da eşine ait olduğunu veya ilan verenin malik tarafından yetkilendirildiğini yayından önce doğrulamak

Bu doğrulama Ticaret Bakanlığı'nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden yapılır. Kimlik doğrulaması 1 Kasım 2023'te başladı. Yetki doğrulaması 15 Eylül 2024'te devreye alındı ve kademeli olarak zorunlu hâle geldi: kiralık taşınmaz ilanlarında 1 Ocak 2025, satılık iş yeri ilanlarında 7 Nisan 2025, satılık konut dahil tüm satılık ilanlarda 1 Şubat 2026 itibarıyla yetkisi doğrulanmamış ilan yayımlanamıyor; yani yeni bir emlak ilan sitesi EİDS entegrasyonu olmadan bu kategoriyi açamaz.

Emlak işletmesi de taşınmaz satıldığında, kiralandığında ya da satıştan vazgeçildiğinde ilanı üç gün içinde kaldırmakla yükümlüdür. Platformunuzun "satıldı" ve "kiralandı" işaretlemesini kolaylaştırması bu yüzden yalnızca kullanıcı deneyimi değil, uyum konusudur. Tek bir emlak ofisinin kendi portföy sitesi için ise emlak sitesi nasıl kurulur rehberi daha uygun bir başlangıçtır.

Vasıta ilanları: aynı mantık, ayrı yönetmelik

İkinci El Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelik, başkalarına ait taşıtların satış ilanlarına ortam sağlayanlara benzer kurallar koyar:

• Galeri ve oto alım-satım işletmelerini üye yapmadan önce yetki belgesi kontrolü
• Kimlik ve telefon bilgisinin üyelikten ya da ilandan önce doğrulanması
• Aracın ilan verene ya da yakınlarına ait olduğunun veya sahibince yetkilendirildiğinin yayından önce doğrulanması
• İlan talep ve şikâyetleri için telefon ve en az bir internet tabanlı kanaldan müşteri hizmetleri
• İlan, şikâyet ve üyelik bilgilerinin talep hâlinde Bakanlığa iletilmesi
• Piyasa yapısını bozucu ve tüketiciyi yanıltıcı ilanları önleyecek tedbirler

Taşıt ilanlarında EİDS yetki doğrulaması 4 Şubat 2025'te devreye alındı ve 1 Nisan 2025'ten itibaren zorunlu hale geldi. İşletmelerin ilanında yetki belgesi numarası ve işletme adı yer almalı, araç satıldığında ilan üç gün içinde kaldırılmalıdır.

Vergi: ilan bilgilerinin Gelir İdaresi'ne bildirimi

538 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği, 2022'den bu yana internet üzerinden alım, satım ve kiralama ilanlarına aracılık eden platformlara aylık bilgi verme yükümlülüğü getiriyor. 5 Eylül 2026'da yayımlanan 595 Sıra No.lu Tebliğ bu düzenlemeyi değiştirdi ve yer sağlayıcılar için ilan verenin kimlik bilgileri ile ilan bilgilerinin aylık dönemler hâlinde bildirilmesini ayrıca düzenledi. Yazılımınızın ilan verenin T.C. kimlik ya da vergi numarasını ve ilan kayıtlarını raporlanabilir biçimde tutması gerekir; teknik ayrıntıları ve süreleri mali müşavirinizle birlikte GİB duyurularından takip edin.

KVKK ve ticari ileti

İlan sitesi çok sayıda kişisel veri toplar: telefon, konum, kimlik doğrulama bilgisi ve iş ilanlarında özgeçmiş. Telefon numarasını herkese açık göstermek yerine site içi mesajlaşma ya da numara maskeleme sunun, doğrulama verilerini yalnızca gereken süre saklayın. "Aramanıza uygun yeni ilan" bildirimleri kampanya içeriği taşıyorsa ticari ileti sayılabileceği için onay alın ve onayları İYS'ye kaydedin.

İlan verme ve moderasyon akışı

Bir ilan sitesinin büyümesini, ilan vermenin ne kadar kolay ve yayına giden ilanın ne kadar temiz olduğu belirler. Bu akışı tasarlarken şu parçaları birlikte düşünün:

• Kategoriye özel alanlar: Emlakta metrekare, oda sayısı ve kat; vasıtada model yılı, kilometre ve yakıt. Filtreler bu alanlardan beslenir; serbest metne bırakılan bilgi filtrelenemez.
• Adım adım ilan verme: Kategori, bilgiler, fotoğraf, konum ve önizleme. Mobilde birkaç dakikada tamamlanabilmeli.
• Fotoğraf işleme: Otomatik boyutlandırma, sıralama, filigran ve aynı fotoğrafın farklı hesaplarda kullanıldığını yakalama.
• Moderasyon kuyruğu: Yasaklı kelime, olağan dışı fiyat ve mükerrer ilan için otomatik kurallar; şüpheli ilanlar için insan onayı ve gerekçeli ret.
• Doğrulama adımı: SMS ile telefon doğrulaması; emlak ve vasıtada EİDS sorgusu.
• İlan ömrü: Yayın süresi, yenileme hatırlatması, "satıldı" işareti ve süresi dolan ilanın sayfasının ne göstereceği.
• Şikâyet düğmesi: Her ilanda görünür; 5651 kapsamındaki başvurular için ayrı ve kayıt tutan bir kanal.

Arama, filtre ve mesajlaşma

Ziyaretçi ilan sitesine aramak için gelir. Filtreler hızlı değilse, sonuç sayısını göstermiyorsa ya da mobilde kullanışsızsa ziyaretçi ikinci aramayı başka sitede yapar. Katalog büyüdükçe arama yapısı belirleyici olur: MFA Yedek Parça'da arama ve filtrelemeyi projenin merkezine aldık; kategori ağacı, araç uyumluluğu ve parça özelliği birlikte filtrelenebilecek biçimde kuruldu. İlan sitesinde aynı ilke geçerlidir.

• Her filtrede sonuç sayısını gösteren, binlerce ilanda da hızlı çalışan bir arama altyapısı
• Emlakta harita görünümü ve çizerek alan seçme
• Kayıtlı arama ve yeni ilan bildirimi
• Favoriler ve fiyat düşüşü uyarısı
• Site içi mesajlaşma; bağlantı ve IBAN paylaşımında uyarı
• Kullanıcı profili, üyelik süresi ve doğrulama rozeti

Filtre kombinasyonları neredeyse sonsuz sayıda adres üretir. Hangi kırılımların (örneğin şehir ve kategori) kalıcı, dizine açık sayfa olacağını, hangilerinin yalnızca kullanıcıya özel filtre olarak kalacağını baştan belirleyin; aksi hâlde arama motoru binlerce benzer sayfayla boğulur.

İlan sitesinden gelir: öne çıkarma, mağaza ve ilan ücreti

• Öne çıkarma (doping): Vitrin, üst sıra, acil etiketi, renkli çerçeve. Bireysel kullanıcılardan gelir elde etmenin yaygın yoludur.
• Kurumsal mağaza üyeliği: Emlak ofisi ve galeriler için ilan kotası, mağaza sayfası ve toplu ilan aktarımı içeren aylık ya da yıllık paketler.
• İlan başına ücret: İş ilanları ve bazı sektörel kategorilerde yaygındır.
• Reklam alanları: Kategori ve şehir bazında hedeflenmiş banner alanları.

Öne çıkarma ve üyelik sizin kendi hizmetinizdir; bunlar için standart bir sanal POS ya da ödeme kuruluşu yeterlidir. Alıcı ile satıcı arasındaki parayı taşımaya başladığınız anda ise pazaryeri kurallarına ve ödeme mevzuatına geçersiniz.

Dolandırıcılığa karşı ürün kararları

İlan sitelerinde güveni hızla yıkan şey sahte ilandır. Kullanım koşullarındaki uyarılar tek başına yetmez; önlemlerin yazılımın içinde olması gerekir.

• Mesajlaşmada kapora ve ön ödeme talebi geçtiğinde kullanıcıya otomatik uyarı
• Yeni açılan hesaplara günlük ilan ve mesaj sınırı
• Piyasa değerinin çok altındaki ilanların moderasyona düşmesi
• Aynı fotoğraf ya da telefon numarasıyla açılan çoklu hesapların tespiti
• Şikâyet edilen ilanın hızla askıya alınması ve ilan verene bildirim
• Emlak ve vasıtada EİDS ile doğrulanmış ilanların açıkça işaretlenmesi

Geliştirme adımları ve süre

1. Kategori ve iş kuralları, 2–3 hafta (birlikte): kategori ağacı, her kategorinin alanları, moderasyon kuralları, ücretli ürünler ve yazılı kapsam.
2. Tasarım, 3–4 hafta (ajans): ilan listeleme, detay, ilan verme sihirbazı, kullanıcı paneli ve yönetim ekranları, önce mobil.
3. Çekirdek geliştirme, 10–14 hafta (ajans): ilan yönetimi, arama altyapısı, mesajlaşma, moderasyon, ödeme.
4. Entegrasyonlar, paralel (ajans + işletme): SMS doğrulama, harita, e-posta; emlak ya da vasıta varsa EİDS entegrasyonu için Bakanlık süreci.
5. Kapalı beta, 3–4 hafta (birlikte): seçilmiş ilan verenlerle gerçek ilanlar, moderasyon ve şikâyet senaryoları.
6. Açılış (işletme + ajans): ilk ilan kampanyası, arama motoru ve performans takibi.

Tek bir dikeyde başlayan bir ilan sitesinin ilk sürümü için bu adımlar yaklaşık 4–5 aylık bir çerçeve çizer. İlk sürümde mobil uyumlu web sitesi yeterlidir; mobil uygulamayı kullanıcı alışkanlığı oluştuktan sonra düşünün, maliyet mantığını mobil uygulama fiyatları rehberinde bulabilirsiniz.

Bütçe: yazılım, altyapı ve moderasyon

İlan sitesi, kategoriye özel alanlar, arama altyapısı ve moderasyon gibi modüller nedeniyle özel yazılım olarak fiyatlanır. Özel yazılım projelerini 53.900 TL’den başlayan fiyatlarla üstleniyoruz (KDV hariç, her ilde aynı); kategori sayısı, doğrulama entegrasyonları ve ücretli ürünlerin çeşitliliği kapsamı belirler. Hazır ilan scriptleri düşük maliyetle başlatır, ancak EİDS, raporlama ve performans ihtiyaçları doğduğunda sınırlarına hızla ulaşılır; bu dengeyi hazır site mi özel tasarım mı yazısında ele aldık.

Yayından sonraki düzenli giderler:

• Sunucu, arama altyapısı ve yedekleme
• Fotoğraf depolama ve içerik dağıtım ağı (CDN)
• SMS doğrulama ve e-posta gönderimi
• Harita servisi kullanım ücretleri
• Ödeme kuruluşu komisyonu (öne çıkarma ve üyelik satışlarında)
• Moderasyon ve destek personeli, yazılım bakımı

Boş siteye ilk ilanları getirmek

Ziyaretçi boş kategoride kalmaz, ilan veren de ziyaretçisi olmayan siteye ilan vermez. Bu döngüyü kırmanın yolu önce ilan tarafını doldurmaktır.

• Hedef şehirdeki ofis, galeri ya da firmalara belirli bir süre ücretsiz kurumsal üyelik ve toplu ilan aktarımı sunun.
• İlk ilanları kendi ekibinizle, ilan verenin onayıyla girin; boş kategori açmayın.
• Kategori, şehir ve ilçe kırılımlarında özgün açıklamalı liste sayfaları hazırlayın; bunlar arama motorundan gelen trafiğin ana kapısıdır.
• Süresi dolan ilan sayfalarını silmek yerine benzer ilanlara yönlendiren bir sayfaya dönüştürün; tek satırlık, içeriksiz sayfaları dizinden uzak tutun.
• Arama motoru çalışmasını ilk günden planlayın; SEO hizmetimizde ilan sitelerinin kategori ve şehir sayfası mimarisini de ele alıyoruz.

İlk ilan yayına girmeden önce kontrol edin

• Kullanım koşulları, KVKK aydınlatma metni ve çerez paneli yayında
• Telefon doğrulaması çalışıyor, yeni hesap sınırları aktif
• Emlak ve vasıta kategorileri için EİDS entegrasyonu tamam ya da kategori kapalı
• Yetki belgesi kontrolü üyelik akışına eklendi
• Şikâyet ve içerik kaldırma başvuruları kayıt altına alınıyor, 24 saatlik cevap sorumlusu belli
• Trafik kayıtları saklama süresine uygun tutuluyor
• İlan veren bilgileri vergi bildirimine uygun raporlanabiliyor
• Moderasyon kuyruğu ve kapora uyarıları test edildi
• Her kategoride yayın öncesi girilmiş ilanlar var

İlan sitesi kurmak hakkında sorular

Sahibinden gibi bir site kurmak ne kadar sürer?

Tek bir dikeyde başlayan bir ilan sitesinin ilk sürümü, tasarım, geliştirme ve kapalı beta dahil yaklaşık 4–5 ay sürer. Çok kategorili genel bir ilan portalı ise her kategoriye özel alan, filtre ve kural gerektirdiği için aşamalı olarak yıllar içinde büyür.

İlan sitesi açmak için izin gerekir mi?

Genel bir açılış izni yoktur. Ancak 5651 kapsamında yer sağlayıcı yükümlülükleri, ilan bilgilerinin Gelir İdaresi'ne bildirimi ve emlak ile vasıta kategorilerinde yetki belgesi kontrolü ve EİDS doğrulaması gibi yükümlülükler yayından itibaren geçerlidir.

Emlak ilan sitesi için EİDS zorunlu mu?

Evet. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre ilan platformları, satılık ve kiralık ilanlarda ilan verenin yetkisini yayından önce doğrulamak zorundadır ve bu doğrulama EİDS üzerinden yapılıyor. Yetki doğrulaması kiralık ilanlarda 1 Ocak 2025'ten, tüm satılık ilanlarda 1 Şubat 2026'dan beri zorunlu.

İlan sitesinden nasıl para kazanılır?

En yaygın kalemler bireysel ilanlarda öne çıkarma, emlak ofisi ve galeri gibi kurumsal kullanıcılara mağaza üyeliği, bazı kategorilerde ilan başına ücret ve hedeflenmiş reklam alanlarıdır.

Hazır ilan scripti kullanmak mantıklı mı?

Fikri düşük bütçeyle denemek için kullanılabilir. Ancak emlak ve vasıtada EİDS doğrulaması, ilan bilgilerinin vergi bildirimi, moderasyon kuralları ve on binlerce ilanda arama hızı gibi ihtiyaçlar hazır pakette yoksa, bunları sonradan eklemek çoğu zaman yeniden yazmaya yakın bir iş çıkarır.

Kullanıcının verdiği sahte ilandan site sorumlu olur mu?

Yer sağlayıcı olarak içerikleri önceden denetleme yükümlülüğünüz yoktur, ama usulüne uygun bildirim aldığınızda hukuka aykırı ilanı kaldırmanız gerekir. Emlak ve vasıtada ise kimlik ve yetki doğrulamasını yayından önce yapma yükümlülüğü doğrudan platformdadır.

Resmî kaynaklar

• Ticaret Bakanlığı: EİDS yetki doğrulama uygulaması
• Ticaret Bakanlığı: emlakta doğrulanmış ilan uygulaması
• 5651 sayılı Kanun (Mevzuat Bilgi Sistemi)
• 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• 538 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği